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五月份北海房价涨幅全国第一


    房价涨幅全国第一 建设部电令广西北海释因http://www.sina.com.cn 2007年06月10日 09:05 经济观察报
  本报记者 魏黎明 北海报道
  在不断出台旨在稳定房价的调控措施的情况下,广西壮族自治区的北海市当了一回“出头鸟”。
  近日,国家发改委发布信息称,4月份全国新建商品住房销售价格同比涨幅第一的城市是北海。依靠23.6%的惊人涨幅,北海力压深圳(11.3%)和北京(10.7%)。建设部已就此事要求北海市有关部门作出解释。
  人们的记忆再次泛起,北海,就是那个1992年—1993年房地产泡沫翻腾的北海,此次又成为房价飙涨的急先锋。
  这不是偶然,一季度统计数字显示,北海以10.1%的涨幅在全国仅次于深圳。刚刚处理完当年泡沫破裂后留下的那130多座“烂尾楼”的北海,难道还会在楼市上重蹈覆辙?
  尴尬的第一
  5月28日,国家发改委发布的关于全国各大中城市房价的报告显示,进入今年以来,在全国70个大中城市中,北海房价一再领跑,令人侧目。
  6月4日,记者在离北海市中心约10公里的北海大道偏僻路段看到,正在销售的一个楼盘打出特惠价:1700元每平方米。在这条城市主干道的两旁,同时约有十多个楼盘正在销售,场面火爆。
  而在近海的茶亭路附近,一般海景房售价已超过每平方米3000元。稍微上点年纪的北海人对这个数字并不陌生,1992年,同样的价位也曾在这里出现过。当年,全国性的经济过热风暴吹到北海,在北海掀起一股楼市泡沫,当时北海楼市均价即已达到3000元/平方米。
  那时的北海房价在全国独领风骚,可惜好景不长,1993年,全国银根紧缩,来自全国各地的开发商、建筑队顷刻间人去楼空,留下北海大道两侧数十座“烂尾楼”(北海市称之为“停缓建工程”)。
  北海房价从泡沫破灭后的最低点800元/平方米开始回升,近年来呈现明显加速态势。但是,面对23.6%的涨幅,北海市房产交易中心市场科科长刘子平却有自己的看法。
  刘子平告诉记者,该涨幅数字是国家统计总局城调队通过抽样形式统计出来的,因此并不全面。实际上,该中心对全市所有住房销售情况的统计结果显示,北海市的房价涨幅远远低于23.6%,同比涨幅仅10%多一点。
  刘子平还指出,有关23.6%的统计结果,国家统计总局城调队与北海市事先并未进行沟通。结果出来后北海市成为了各方关注的焦点。据记者了解,国家建设部在看到这一数字后,专门打来电话,询问涨幅为什么会这么高,并且要求以书面形式向建设部作出汇报。
  北海市委宣传部一位官员对记者表示,这个数字(23.6%)太敏感,国家不会看你有什么特殊原因,只在意你是不是涨得太快了,快了就要打击。
  但是,在刘子平看来,北海之所以涨幅高,确实是有特殊原因的。
  为什么是23.6%?
  “现在涨这么快,完全是因为之前的基数太低了!”刘子平说。据他介绍,北海市去年4月楼市均价约为1600元/平方米,当时楼市里多为当年“烂尾楼”改造后的商品房。
  当年的楼市泡沫,给北海一共留下了136个“停缓建工程”,总建筑面积200多万平方米。
  2002年12月,经北海市多次争取,财政部同意给予北海市与海南省同样的优惠政策,减免处置这些工程的营业税和 契税。借着政策东风,北海自2003年开始以全市之力,集中处置这些城市“疮疤”。
  优惠政策在去年底到期,北海正好也基本完成处置工作。“这些楼享受政策优惠,成本也低,因此价格也较低。”刘子平说,“进入今年以来基本都是新建楼盘开盘,北海房子的价格自然就快速升上去了。”
  北海市的一位 房地产开发商邱文华赞同刘子平的说法。这位1992年就投身北海楼市开发的老 “行家”还指出,现在很多外地人来北海买房,比例估计占所有买房者的六七成。
  作为全国知名的旅游城市,北海连年被评为“全国宜居城市”,加之当地房地产界还专门赴甘肃兰州和黑龙江等地进行推介,吸引了很多外地购房客。与上世纪90年代初期不同,当时许多外地人来买地建房搞开发,现在外地人士基本都是前来买房的。
  邱文华和刘子平都认为,国家提出北部湾经济区的概念,也极大地吸引了外地人。这一点与1992年何其相似!1992年4月,也正是在北海召开的一次全国性会议上传出风声,北海将成为我国大西南出海通道的重要港口,由此引发了当年的北海开发热潮。
  与1993年之后的十数年北海地产低迷期相比,邱文华认为,现在新建楼盘的拿地成本和建筑成本都提高了,楼价自然也就提高了。
  今年5月,北海市黄金地段银滩一地块拍出历史新高价格——每亩168万元,楼面地价达到1000元/平方米。“在这块地上建房子,不卖到3000元/平方米赚不到钱。”一位业内人士表示。
  15年前,北海地价也曾如此疯狂,一亩地从10万元炒至100万元的比比皆是。
  “北海现在的房价就像当年的北海地价一样,都是被外地人抬高的!”37岁的 出租车司机于海不满地说。他说,今年过年以后,眼睁睁地就看着房价升了好几百,“恐怕迟早要像当年那样崩盘”。
  不仅是于海,北海市的部分政协委员也发出了类似的担忧。除了要向建设部写报告之外,刘子平近来还得草拟一份给政协委员的相关答复。今年1月,部分北海市政协委员以“北海房地产怎么了,会不会形成泡沫”为题提交一份提案,要求相关部门作出答复。
  是的,23.6%,这个数字让北海市的人们重新记起了15年前那个心头上挥之不去的阴影。
  重回1992?
  北海人不会忘记,1992年开始的那场泡沫给北海带来多大的创伤:整个“九五”期间,北海GDP增速仅5%,远远低于全国平均水平。2004年著名经济学家樊纲主持的首批14个沿海开放城市20年的竞争力评估中,北海市位列倒数第一。这样的后遗症对于北海来说影响巨大。
  如今,北海楼市又隐隐呈现当年相似的苗头。时过境迁,北海能否顺利引导这又一轮地产热潮?
  1993年时,北海曾涌现出全国各地1000多家开发商。如今,在北海的开发商也达到400多家,其中还有一些来自山西、黑龙江的矿老板。不过,据统计,目前真正在北海进行新楼盘开发的仅约100家,大多数开发商在进行旧项目维护等工作。
  1991年北海市城区仅9平方公里,到1992年竟批租土地67.75平方公里。截至去年,北海房地产市场的主要工作还是消化以前的“停缓建工程”遗留下来的大量土地。
  邱文华介绍说,当年炒地、炒批文、红线图、蓝线图,甚至复印件,红红火火,就是不做项目。但当前在北海的开发商必须要开发出项目,否则就赚不到钱。
  当年北海与海南楼市在全国是“一枝独秀”,整个中国的大环境都还无法支撑当年这两地的房价,从而北海与海南也就“独木难支”。但现在局面已经大不一样,近年全国房地产市场购销两旺,去年,全国商品住宅平均销售价格达3132元/平方米。北海即使以2000元/平方米计算,也远远低于去年的全国平均水平。
  在邱文华看来,在经历了十多年停滞之后,目前的北海房地产正进行着一次回补性发展,房价是向价值的理性回归。
  据北海市发改委向本报提供的最新统计数据显示,1-4月,北海房地产开发投资完成4.82亿元,同比增长61.68%。事实上,自2004年,北海市房地产投资即开始显著升温,当年北海房地产完成投资额8.86亿元,同比增长87.1%。
  1993年,北海楼市泡沫破灭之时,在北海的“停缓建工程”中沉淀资金高达200多亿元。而此次统计显示,该市房地产投资总额仅占全市投资总额的15%。同时,增速也低于城镇投资和基本建设投资。
  随着北部湾经济区的提出和建设,北海市强调“工业立市”,铁山港15万吨港口建设、林浆纸一体化项目、北海石化等多个大项目陆续着手实施。北海市“十一五”规划表明,其间北海生产总值年均增速15%,而且要让“工业经济在生产总值中占主导地位”。
  刘子平认为,这为北海房地产的发展奠定了坚实的基础,因此不会形成泡沫。
  在北海人看来,15年前的那场建设热潮,也并非一无是处,“起码路修得很好,又直又宽,不像其他城市,曲里拐弯的!”在双向六车道的城市主干道上,于海把车开得飞快。
  也许,走上经济发展快车道的北海,足以撑得起重新启动的房地产市场?
  在邱文华看来,在经历了十多年停滞之后,目前的北海房地产正进行着一次回补性发展,房价是向价值的理性回归
  来源:经济观察报网



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